Kira Tespit Davası: TBK m.344 ve 5 Yıl Kuralı

Kira sözleşmeleri uzun soluklu ilişkilerdir. Yıllar geçtikçe ödenen kira ile taşınmazın gerçek piyasa değeri arasındaki fark açılabilir. Türk Borçlar Kanunu bu farkı kapatmak için iki ayrı mekanizma öngörür: yıllık artış tavanı ve beş yılın sonunda devreye giren hâkim müdahalesi. Bu yazıda kira tespit davasının hukuki dayanaklarını, sürelerini ve uygulamada en çok karıştırılan noktalarını ele alıyoruz.

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme kararıyla yeniden belirlenmesini sağlayan bir tespit davasıdır. Hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Kiraya veren genellikle kirayı rayice yükseltmek, kiracı ise fahiş bulduğu bir bedelin indirilmesi için başvurur.

Dava, kira sözleşmesini sona erdirmez; yalnızca yeni dönemde uygulanacak bedeli belirler. Sözleşmenin feshi veya tahliye talep ediliyorsa bu, ayrı bir dava türüdür — kiracıya tahliye davası süreci farklı şartlara ve sürelere tabidir.

Yıllık artışta genel kural: TBK m.344/1 ve 344/2

TBK m.344/1’e göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılması artışı tümüyle geçersiz kılmaz; tavanı aşan kısım hüküm ifade etmez.

Sözleşmede artışa ilişkin hiçbir kayıt yoksa TBK m.344/2 devreye girer: bedel, yine aynı TÜFE tavanını aşmamak üzere, kiralananın durumu göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Sık sorulan bir soruyu netleştirelim: konut kiralarında bir dönem uygulanan %25’lik azami artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir ve uzatılmamıştır. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde ölçüt yeniden TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Güncel oran her ay TÜİK tarafından açıklanır; sözleşme yıl dönümünüze denk gelen oranı esas almak gerekir.

5 yıl kuralı: TBK m.344/3

Kira tespit davasının asıl gücünü aldığı hüküm TBK m.344/3’tür. Maddeye göre, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir.

Buradaki kritik ayrım şudur: ilk beş yıl boyunca hâkim TÜFE tavanının üzerine çıkamaz. Beş yıl dolduğunda ise tavan kalkar; hâkim artık TÜFE değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

	İlk 5 yıl içinde	5. yılın sonunda ve sonraki her 5 yılda
Dayanak	TBK m.344/1-2	TBK m.344/3
Üst sınır	TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı	Üst sınır yok
Hâkimin ölçütleri	TÜFE + kiralananın durumu	TÜFE + kiralananın durumu + emsal kira bedelleri
Sonuç	Rayicin altında kalabilir	Rayice yaklaştırılabilir

Beş yıl nasıl hesaplanır?

Beş yıl, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işleyen kira dönemlerinin toplamıdır; uzayarak yenilenen dönemler de bu sayıya dâhildir. Yani bir yıllık sözleşme sessizce dört kez yenilendiyse, altıncı kira yılı “beş yıldan sonra yenilenen” dönem sayılır ve m.344/3 uygulanabilir.

Hâkim neye göre karar verir?

Mahkeme uygulamada bilirkişi incelemesi yaptırır; taşınmazın konumu, yaşı, yüzölçümü, bakım durumu ve çevredeki benzer taşınmazların kira bedelleri karşılaştırılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazda oturan kiracı lehine bir hakkaniyet indirimi yapılması benimsenmiştir. Bu nedenle emsal kira bedeli ile mahkemenin belirlediği bedel çoğu zaman birebir örtüşmez.

Davayı ne zaman açmak gerekir? TBK m.345

TBK m.345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini söyler. Ancak “her zaman açılabilir” ile “her zaman aynı sonucu doğurur” aynı şey değildir. Belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için şu iki yoldan biri gerekir:

1. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır; veya
2. Kiraya veren bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuş ve dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalıdır.

Ayrıca sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel de dönemin başından itibaren geçerli olur.

Bu koşullar sağlanmazsa dava reddedilmez; ancak yeni bedel bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır. Pratikte bir yıllık gelir farkı kaybedilebilir. Bu yüzden yazılı bildirimin iadeli taahhütlü mektup veya noter ihtarnamesi ile yapılması ve tebliğ tarihinin belgelenmesi önemlidir.

Dava şartı arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen m.18/B uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Kira tespit davası da bu kapsamdadır.

Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, esasa girilmeden dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. İstisna, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir.

Önemli bir usul ayrıntısı: arabuluculuk başvurusu TBK m.345’teki otuz günlük kritik zamanlamayı ortadan kaldırmaz. Sürenin sıkışmaması için başvurunun yeterince erken yapılması gerekir.

Görevli ve yetkili mahkeme, harç

HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Görev kuralı kamu düzenindendir; yanlış mahkemede açılan dava görevsizlikle sonuçlanır. Yetki bakımından uygulamada taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilir; davalının yerleşim yeri mahkemesi de genel yetki kuralı gereği mümkündür.

Kira tespit davası nispi harca tabidir. Harca esas değer, talep edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.

Yabancı para ile kararlaştırılan kira

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK m.344/4). Bu sürede yalnızca aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmüne dayanılabilir. Beş yıl geçtikten sonra bedel belirlenirken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak m.344/3 uygulanır.

Davayı kim açabilir? Kiracı da başvurabilir mi?

Kira tespit davasını hem kiraya veren hem kiracı açabilir. Uygulamada davaların çoğunluğu kiraya veren tarafından, kirayı emsallere yaklaştırmak amacıyla açılır. Ancak kiracının da ödediği bedelin taşınmazın durumuna ve çevredeki emsallere göre fahiş kaldığını ileri sürerek bedelin indirilmesini istemesi mümkündür.

Kiralanan birden fazla kişiye aitse, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğuyla hareket edilmesi; elbirliği mülkiyetinde ise davanın tüm malikler tarafından birlikte açılması gerekir. Bu eksiklik uygulamada davanın en sık takıldığı usul noktalarından biridir. Aynı şekilde kiralayan sıfatı sözleşme sonrası el değiştirmişse, yeni malikin sözleşmenin tarafı hâline geldiğini belgelemesi beklenir.

Dava süreci ve deliller

Kira tespit davasında ispat yükü, kira bedelinin değişmesi gerektiğini iddia eden tarafa aittir. Dosyaya sunulması beklenen başlıca deliller şunlardır:

• Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği ve varsa ek protokoller,
• Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları veya makbuzlar,
• Artış bildirimine ilişkin noter ihtarnamesi ya da iadeli taahhütlü mektup ve tebliğ belgesi,
• Aynı bina veya çevredeki benzer nitelikli taşınmazlara ait emsal kira sözleşmeleri,
• Tapu kaydı, imar durumu ve taşınmazın fiziki durumuna ilişkin belgeler,
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği.

Mahkeme kural olarak taşınmazda keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, yaşı, kullanım amacı ve bakım durumu ile birlikte değerlendirilir. Rapora karşı iki hafta içinde itiraz edilebilir; itiraz üzerine ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi gündeme gelebilir.

Kira tespit davası ne kadar sürer?

Sürenin tek bir cevabı yoktur; dosyanın somut özelliklerine göre değişir. Yine de süreci oluşturan aşamalar bellidir ve bu aşamalara bakarak gerçekçi bir beklenti kurulabilir:

• Arabuluculuk aşaması: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren başvuruyu üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
• Dilekçeler teatisi: Dava dilekçesi, cevap, cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçeleri ile tarafların delil bildirimi.
• Ön inceleme duruşması: Görev, yetki ve dava şartlarının incelenmesi, uyuşmazlık konularının tespiti.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Süreyi en çok etkileyen aşamadır; keşif gününün tayini ve rapor teslimi mahkemenin iş yüküne bağlıdır.
• Karar ve kanun yolu: Karar sonrası istinaf başvurusu yapılması hâlinde süreç uzar.

Süreyi kısaltmanın en etkili yolu, arabuluculuk başvurusunu ve emsal kira araştırmasını dava açılmadan önce tamamlamaktır. Eksik belge ve hatalı taraf gösterimi nedeniyle verilen ara kararlar, dosyayı çoğu zaman aylarca geri götürür.

Sık yapılan hatalar

• Beş yılı sözleşme metnindeki süreden saymak. Belirleyici olan sözleşmenin ilk başlangıç tarihi ve yenilenen dönemlerin toplamıdır.
• İlk beş yıl içinde rayiç kira talep etmek. Bu dönemde hâkim TÜFE tavanının üzerine çıkamaz.
• Otuz günlük bildirimi ihmal etmek. Yeni bedelin dönem başından geçerli olması bu koşula bağlıdır.
• Arabuluculuğu atlamak. Dava şartı eksikliği esasa girilmeden usulden ret sebebidir.
• Sözleşmeye TÜFE üstü artış yazıp geçerli sanmak. Tavanı aşan kısım hüküm doğurmaz.
• Tahliye ile tespit davasını karıştırmak. İkisi farklı hukuki sebeplere, sürelere ve sonuçlara bağlıdır.
• Emsal kira araştırmasını belgesiz bırakmak. Beş yıl sonrası tespitte dosyaya sunulan emsal veriler sonucu doğrudan etkiler.

Kapanış

Kira tespit davasında sonucu belirleyen şey çoğu zaman talebin büyüklüğü değil, zamanlamanın ve usul adımlarının doğru kurgulanmasıdır. Sözleşmenizin başlangıç tarihi, yenilenme dönemleri, bildirim tarihleri ve arabuluculuk başvurusu birlikte değerlendirilmelidir.

Kira sözleşmenizden doğan uyuşmazlıklar ve gayrimenkul hukuku alanındaki diğer başlıklarda hukuki değerlendirme için Ataşehir’deki büromuzdan randevu alabilirsiniz.

Altınlar Hukuk Bürosu — Ataşehir / İstanbul
Telefon: 0532 412 23 80
Web: altinlarhukuk.com