Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir. Kira sözleşmeleri konutların kiraya verilmesi şeklinde olabileceği gibi işyeri niteliğindeki yerlerinde kiraya verilmesi şeklinde olabilir. Bunun yanında taşınırlar üzerinde de kurulabilmektedir. Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli yapılabilir.

Bu yazımızda; kiraya veren ile kiracı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar veya durumlardan ötürü kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollardan biri olan tahliye davasını konu edineceğiz.

Kiracının tahliyesi istemli davalarda kiraya verenden kaynaklı ve kiracıdan kaynaklı olmak üzere sebepler sıralanmaktadır.

A. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle;

Kiraya veren gereksinim, yeniden inşa ve imar durumlarında kiracının tahliyesini istemek anlamında hak sahibi olmaktadır. Tabi ki Borçlar Kanun’unda belirlenen şartlara uyulması durumunda bu hak ortaya çıkmaktadır. TBK madde 350 ;

• Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Kanunen verilen şartların oluşması durumunda kiraya veren belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bunun yanında kiralananı daha sonra edinen; yeni malik; onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

B. Kiracıdan kaynaklı sebeplere baktığımızda;

TBK madde MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bir diğer kiracıdan kaynaklı sebep ise; Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Son olarak gösterilebilecek sebep ise şu şekildedir; Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Yukarıda verildiği şekilde kanunda öngörülen şartların yerine getirilmesi ile kiraya veren, kiracının taşınmazdan tahliyesini isteyebilmektedir. Tahliye davalarında önemli bir diğer husus ise diğer tüm sözleşmelerde olduğu gibi olağanüstü durum ve olayların kira sözleşmelerinde de değişikliğe sebep olabileceğidir. Hali hazırda yaşadığımız Covid-19 salgını da bir olağanüstü durumdur. Bu dönemlerde yapacağınız veya süregelen kira ilişkileri bundan etkilenebilir. Olası hak kayıplarının önüne geçebilmek adına başvurulacak hukuki çareden önce bir avukata danışmakta fayda bulunmaktadır.