Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı ve Azınlık Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde malikleri en çok zorlayan aşama, riskli yapı tespitinin kendisi değil, tespitten sonra gelen karar aşamasıdır. Bina yıkılıp arsa hâline geldikten sonra "ne yapılacağına" kimin, hangi çoğunlukla karar vereceği; karara katılmayan malikin ne olacağı; payının elinden alınıp alınamayacağı — uygulamada en çok tartışılan sorular bunlardır.

Bu yazıda, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde karar yetersayısını ve karara katılmayan malikin haklarını ele alıyoruz. Riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı ve tespitten sonraki idari aşamalar için riskli yapı tespiti sonrası aşamalar başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.

En kritik değişiklik: 2/3 çoğunluk kuralı artık yürürlükte değil

Kentsel dönüşüm denince akla gelen ilk bilgi uzun yıllar "üçte iki çoğunluk" oldu. Bu bilgi bugün güncelliğini yitirmiştir.

7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanunʼun 10. maddesi ile, 6306 sayılı Kanunʼun 6. maddesinin birinci, ikinci ve on dördüncü fıkralarında yer alan "en az üçte iki" ibareleri "salt" şeklinde değiştirilmiştir.

Bugün geçerli olan kural şudur: karar, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.

Aradaki fark küçük değildir:

	Eski düzenleme (2023 öncesi)	Yürürlükteki düzenleme
Karar yetersayısı	Arsa payının en az 2/3ʼü	Arsa payının salt çoğunluğu (yarıdan fazlası)
Örnek: 1.000 m² arsa payı	En az 667 m² pay gerekir	501 m² pay yeterlidir
Dayanak	6306 s.K. m.6 (eski hâli)	7471 s.K. m.10 ile değişik 6306 s.K. m.6

Bu değişiklik, dönüşümü hızlandırmayı amaçlarken azınlıkta kalan malikin konumunu belirgin biçimde zayıflatmıştır. Bu nedenle karara katılmayan malikin usul haklarını zamanında kullanması eskisinden daha önemli hâle gelmiştir.

Çoğunluk tam olarak neye karar verebiliyor?

Kanun, salt çoğunlukla alınabilecek kararları tek tek saymaktadır. Bina yıkılıp arsa hâline geldikten sonra paydaşların salt çoğunluğu şunlara karar verebilir:

• Parsellerin tevhit (birleştirme) edilmesine,
• Münferit, birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına,
• İfraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine,
• Payların satışına,
• Yeniden bina yaptırılmasına,
• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine.

Ayrıca 2023 değişikliğiyle eklenen hükme göre; yeni uygulamanın gerektirdiği izin, ruhsat, yıkım, tevhit, ifraz, tescil gibi normalde maliklerin tamamının muvafakatini gerektiren tüm iş ve işlemler de salt çoğunlukla alınan karara dayanılarak yapılabilmektedir. Yani çoğunluk kararı, artık yalnızca "ne yapılacağını" değil, o kararın uygulanması için gereken bürokratik adımları da kapsamaktadır.

Karara katılmayan malikin arsa payına ne olur?

Uygulamada en çok korkulan nokta budur. Kanun burada net bir mekanizma öngörmüştür:

1. Rayiç değer tespiti. Karara katılmayan malikin arsa payının rayiç değeri Başkanlıkça tespit ettirilir.
2. Açık artırma. Bu pay, tespit edilen değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
3. Satış gerçekleşmezse. Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında pay, rayiç bedeli ödenmek suretiyle Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır.
4. Riskli yapılarda ise anlaşan paydaşlara ya da anlaşmaya uyulmasını kabul etmek şartıyla üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır.

Buradaki kritik ayrıntı şudur: satış, payın bedelsiz elinden alınması değildir. Malik, rayiç değerin altında olmamak kaydıyla bedelini alır. Tartışma çoğu zaman "pay elden gidiyor mu" sorusunda değil, rayiç değerin doğru tespit edilip edilmediğinde düğümlenir.

Payın üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati haciz veya intifa hakkı varsa bu haklar kaybolmaz; satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder.

Malike yapılması zorunlu bildirim ve 15 günlük süre

2023 değişikliğinin azınlık lehine getirdiği en somut güvence, bildirim usulüdür. Salt çoğunlukla karar alan malikler, aldıkları kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi — veya teklifin görülüp incelenebileceği yeri — karara katılmayan maliklere bildirmek zorundadır.

Bu bildirim iki yoldan biriyle yapılır:

• Noter vasıtasıyla, ya da
• İlgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde, ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.

Bildirimde ayrıca şu husus da yer almak zorundadır: bildirimin yapıldığı (veya yapılmış sayıldığı) tarihten itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez ya da aynı süre içinde kabul edilmezse, arsa payının bu Kanun kapsamında satılacağı.

Satış sürecinde idarece yapılacak tebligatlar ise e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve muhtarlıkta 15 günlük ilan yoluyla yapılır; tapuya elektronik tebligat adresini bildirmiş olan maliklere doğrudan elektronik tebligat gönderilir.

Pratik sonuç: Tapuya e-tebligat adresi bildirmemiş ve muhtarlık ilanını takip etmeyen bir malik, kendisine "elden" bir tebligat ulaşmadığı hâlde süreyi kaçırmış olabilir. Süreç başladığında tapu kaydını ve muhtarlık ilanlarını izlemek, teknik bir ayrıntı değil, hak kaybını önleyen temel bir adımdır.

Karara katılmayan malikin elindeki hukuki yollar

Azınlıkta kalan malikin süreci tümüyle seyretmesi gerekmez. Başlıca yollar şunlardır:

1. Riskli yapı tespitine itiraz. Riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. İtiraz, üniversitelerden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve kaçırıldığında tespit kesinleşir.

2. Rayiç değere itiraz. Payın satışına esas alınan rayiç bedelin gerçek değeri yansıtmadığı düşünülüyorsa, değerleme işlemine karşı idari yollara başvurulması gündeme gelir. Uygulamada azınlık malikinin en somut korunma alanı burasıdır.

3. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası. 2023 değişikliğiyle Kanunʼa eklenen fıkra, arsa hâline gelen taşınmazda Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortaklığın giderilmesi davası açılabileceğini açıkça düzenlemiştir. Ancak aynı fıkra şunu da söyler: böyle bir dava açılmış olması, salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez. Yani dava, dönüşüm sürecini otomatik olarak durdurmaz.

4. Kira yardımı ve geçici konut talebi. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir. Bu hak yalnızca maliklere özgü değildir; kiracılar da kapsamdadır.

Anlaşma sağlanamazsa: 30 gün ve acele kamulaştırma

Kanun, sürecin sonsuza kadar tıkanmasına da izin vermez. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Bu, sürecin tamamen kilitlenmesi hâlinde devreye giren son aşamadır ve malikin pazarlık gücünü büyük ölçüde ortadan kaldırır. Bu nedenle 30 günlük pencerede müzakere masasında kalmak, çoğu zaman pasif beklemekten daha koruyucudur.

Sık yapılan hatalar

"Üçte iki olmadan karar alınamaz" varsayımı. En yaygın hata budur. 2023ʼten bu yana salt çoğunluk yeterlidir. Eski bilgiye güvenerek "nasılsa 2/3ʼü bulamazlar" diye beklemek, sürecin malik olmadan ilerlemesine yol açar.

Muhtarlık ilanını takip etmemek. Bildirim muhtarlıkta ilan yoluyla da yapılabildiği ve ilanın son günü tebliğ sayıldığı için, eve tebligat gelmemesi "süre işlemiyor" anlamına gelmez.

Tapuya elektronik tebligat adresi bildirmemek. Adres bildirilmediğinde tebligat e-Devlet ve muhtarlık ilanı üzerinden yürür; süreç malikin haberi olmadan ilerleyebilir.

Riskli yapı tespitine itiraz süresini kaçırmak. 15 günlük süre geçtikten sonra tespitin esasına itiraz imkânı fiilen kapanır; sonraki tartışmalar yalnızca değerleme ve uygulama boyutunda kalır.

Ortaklığın giderilmesi davasının süreci durduracağını sanmak. Kanun bunun aksini açıkça düzenlemiştir; dava açmak tek başına koruyucu bir tedbir değildir.

Teklifi hiç incelememek. 15 gün içinde teklifin incelenmemesi de, kabul edilmemesi gibi sonuç doğurur ve satış sürecini başlatır.

Süreç ne kadar sürer?

Kesin bir süre vermek mümkün değildir; süre binanın durumuna, malik sayısına, uzlaşma düzeyine ve idarenin iş yüküne göre değişir. Ancak Kanunʼdaki yasal süreler sürecin iskeletini gösterir:

Aşama	Kanuni süre	Dayanak
Riskli yapı tespitine itiraz	15 gün	6306 s.K. m.3/1
Tespitin tapu beyanlar hanesine işlenmesi	En geç 10 iş günü	6306 s.K. m.3/2
Muhtarlıkta teklif ilanı	15 gün (son gün tebliğ sayılır)	6306 s.K. m.6/1
Teklifin incelenmesi/kabulü	Bildirimden itibaren 15 gün	6306 s.K. m.6/1
Anlaşma sağlanamazsa acele kamulaştırma eşiği	Tebligattan sonra 30 gün	6306 s.K. m.6/2

Bu sürelerin toplamı sürecin tamamını vermez; arada değerleme, açık artırma ve idari yazışma aşamaları vardır. Yerleşik uygulamada, uzlaşmanın sağlandığı dosyalarda süreç belirgin biçimde kısalmakta; uyuşmazlığa dönüşen dosyalarda ise değerleme ve idari yargı aşamaları süreyi uzatmaktadır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde çoğunluk kuralı 2023ʼte değişmiş, karar eşiği arsa payının 2/3ʼünden salt çoğunluğa inmiştir. Bu, çoğunluğun elini güçlendiren; azınlıkta kalan malikin ise süreleri kaçırmama disiplinini zorunlu kılan bir tablodur.

Karara katılmayan malikin payı bedelsiz elinden alınmaz — rayiç değerin altında olmamak üzere bedeli ödenir. Ancak bu bedelin doğru tespit edilmesi, itirazların süresinde yapılması ve bildirimlerin takip edilmesi, tamamen malikin kendi takibine bağlıdır.

Her bina, her arsa payı dağılımı ve her uzlaşma tablosu kendine özgüdür. Süreçteki adımların somut duruma göre değerlendirilmesi için hukuki destek almanız yerinde olur. Kentsel dönüşüm hukuki danışmanlık sayfamızdan çalışma alanlarımıza ulaşabilirsiniz.

Altınlar Hukuk Bürosu — Ataşehir / İstanbul
Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin sorularınız için bize ulaşabilirsiniz.
Telefon: 0532 412 23 80 · altinlarhukuk.com

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlığınız için bir avukata danışmanız gerekir.